Для тех, кто уверен в себе и предан Родине!

Чтобы у каждого был свой "Шэнэ-Гэр"

manufacturing02_01.jpgАгентство недвижимости «Шэнэ-Гэр» работает на рынке Бурятии с 1995 года. За это время оно зарекомендовало себя как надежный партнер и занимает одно из лидирующих мест среди риэлтерских фирм Улан-Удэ. Как этого удалось добиться, рассказывает директор «Шэнэ-Гэр» Баир Иванович Орбодиев.

– Какие услуги предлагает ваша компания?

– Весь спектр: продажа, приватизация жилья, перевод из жилого фонда в нежилой, реализация коммерческой недвижимости, юридическое сопровождение сделок, землеустроительные работы и оценка стоимости, продажа турбаз и коттеджей на Байкале.

– Как вам удается столько времени удерживать доверие заказчика?

– Первое правило – «прозрачность» сделки. Мы вместе с клиентами контролируем выход рекламы, участвуем в выборе партнера по сделке, в торге и т.д. Второе – простота и удобность схемы оформления сделки. И наконец, с самого начала делается упор на правильную оценку объекта недвижимости в соответствии с современными стоимостными ориентирами. Этим мы выгодно отличаемся от остальных участников рынка.

– В данный момент рынок недвижимости претерпевает значительные изменения...

– В основном это относится к столице Улан-Удэ. В малых городах и райцентрах никакой существенной динамики не наблюдается, хотя очень много народа из районов перемещается в республиканский центр. Немаловажно отметить, что после 1996 года жилые дома в Улан-Удэ практически не строились, а только, с большим трудом, сдавались в эксплуатацию ранее заложенные объекты. Строить новое жилье начали лишь с 2002 г. Поэтому для нас до сегодняшнего дня наиболее актуальным являлся вторичный рынок жилья и частный сектор.

– А как же первичное жилье?manufacturing02_02.jpg

– Начиная с 2002-2003 гг. стали появляться новостройки. Процесс этот происходил очень медленно, спрос намного превышал предложение, – отсюда очень высокие цены. С 2004 г. крупные коммерческие структуры города начали вкладывать свои средства в строительство многоквартирных домов и комплексов, в том числе и с крупногабаритными квартирами (от 100 кв. м). Но спрос на такое жилье быстро упал. Известен случай, когда подобные квартиры застройщику пришлось делить на более мелкие (50-90 кв. м).

– Что вы можете сказать о столь популярных в Москве «таун-хаусах» и коттеджах?

– Стабильно продаются лишь те, где средняя площадь составляет 150-250 кв. м. У нас в республике вообще востребовано только жилье эконом-класса.

– А что, на ваш взгляд, является причиной слабого развития строительства в Бурятии?

– Видимо, высокая себестоимость одного квадратного метра жилья. Причем у этого есть вполне объективная причина: повышенные требования к сейсмостойкости, по сравнению, скажем, с соседними регионами – Иркутской и Читинской областями. Еще одной причиной является ликвидация производства крупнопанельных изделий; поэтому сейчас вынуждены строить либо из кирпича, либо по монолитной технологии, что тоже не ведет к удешевлению жилья.

– А как обстоят дела с частным сектором?

– Спрос на частные дома высок, потому что многим выгоднее жить в своем доме с земельным участком из экономических соображений. Расходы на содержание частного дома намного ниже квартплаты и коммунальных услуг. К тому же если что-то и строится, то застройщику не выгодно занимать частный сектор: нужно сносить чьи-то дома, а взамен предоставлять квартиры либо какую-то компенсацию. А поскольку сельское хозяйство в упадке, то люди из деревень мигрируют в город; при этом они либо перевозят туда же свои дома, либо каждый в силу своих материальных возможностей строит себе дом.

– Неужели все так и будет: частные дома, «хрущевки», эконом-класс?..

– Думаю, изменения все же предвидятся. Сейчас на рынок недвижимости Улан-Удэ выходят несколько московских инвестиционных компаний, готовых вложить средства в строительство. Уже строится коттеджный поселок, ведутся подготовительные работы для строительства нескольких жилых домов. Кстати, «Шэнэ-Гэр» будет принимать участие и в этих проектах.

– Помимо нового жилья в Улан-Удэ ощущается нехватка торговых и административных площадей. С чем это связано?

– В оживленных районах буквально все первые этажи жилых домов были переведены в нежилой фонд – под парикмахерские, магазины и т.п. Этим не решили проблему, а только загнали ее «вглубь». В последнее же время стали строить административно-торговые центры. К тому же, в связи с выходом экономики республики из стагнации, значительно повысился спрос на производственные площади, причем как для местных производителей, так и для компаний из других регионов. Во взаимодействии с последними для нашего агентства открылись как раз новые перспективы. Через свой интернет-сайт (http://www.sheneger.burnet.ru) нам удалось найти клиентов и партнеров из Москвы, Санкт-Петербурга, Красноярска, Новосибирска, Владивостока, Благовещенска.

– Их, наверное, особо привлекает Байкал?

– В том числе. Ведь мы работаем на восточном побережье озера, которое, в отличие от западного, гористого, – отлогое, «приветливое». Здесь Баргузинский хребет отходит далеко от Байкала, оставляя место для лугов и урочищ в местах впадения горных речек. На восточном побережье, например, самым интересным считается полуостров Святой Нос. Здесь немало уютных бухт, а неподалеку находится архипелаг Ушканьих островов, любой из которых – мечта Робинзона. Но особенно привлекает расположенный к северу от полуострова Чивыркуйский залив, мелкий и теплый. В той же бухте Змеиной можно жить и месяц, и два. Рыбалка, купанье, походы по мысам Святого Носа, ягоды, грибы... И в этом раю мы можем предложить в собственность земельные участки, частные дома.

– Не секрет, что часто аферисты продают несуществующие квартиры. Как вы посоветуете поступать гражданам, чтобы не быть обманутыми?

– Действительно, недавно в сибирском регионе раскрыт ряд крупных афер с фиктивными продажами квартир и предоставлением кредитов на жилье. В частности, сотрудники МВД России подозревают председателя одного из жилищно-строительных кооперативов. Кооператив обязался найти требуемое жилье, выкупить его за счет взноса и за счет займа. Заем составлял половину стоимости жилья, возвращаться он должен был с процентами.

Что должно было прежде всего насторожить клиентов? Во-первых, очень «комфортные» условия предоставления займа – 5-15% годовых. Рассуждаем логически: банки выдают кредиты на покупку квартиры под залог недвижимости под те же 15%. Откуда этот ЖСК собирался привлекать деньги на ссуду? Явно не из банка. И тут уже есть два варианта – обыкновенное мошенничество или «пирамида» (что тоже на каком-то этапе становится мошенничеством).

manufacturing02_03.jpgВо-вторых, нарушение всех правил при заключении договора и приема денег. Когда граждане вносили деньги, им выдавалась только квитанция. Кассовых аппаратов и бухгалтерии как таковой в кооперативе не было. Клиенты подписывали фиктивные договоры на несуществующие строящиеся квартиры или квартиры на вторичном рынке.

В-третьих, купить квартиру без участия агентства недвижимости или строительной компании – это уже игра в русскую рулетку. На дворе XXI век, и времена, когда недвижимость продавалась и покупалась без участия риэлтеров, остались в далеком прошлом.

Оттого-то люди подозревают все ЖСК и ЖНК в недобросовестности...

– Это классическая ситуация: обжегся на молоке – дуешь на воду... На самом же деле ЖНК – это российский аналог европейских ссудно-сберегательных касс, которые работают уже больше ста лет. В этом году начал действовать специальный закон о жилищно-накопительных кооперативах. В нем расписаны все основные понятия и правила его работы. Очень важно, что впервые в законе сформулировано положение об основных требованиях к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива. Теперь для того, чтобы получить ссуду на покупку квартиры, необходимо пройти накопительный период, который минимально составляет два года. И ссуда выдается на срок, не превышающий в полтора раза этот период. То есть, если вы вносили средства в течение двух лет, а потом вам предоставили ссуду на покупку квартиры, то вернуть вы ее должны в течение трех лет. Таким образом, сводится к минимуму возможность построения «пирамиды».

Кстати, в некоторых агентствах недвижимости есть отделы по работе с жилищно-накопительными кооперативами, и когда клиент обращается туда, риэлтер изначально выступает на его стороне. Мы участвуем даже в ипотечных программах, и поэтому любое жилье можно купить с нашим участием. Ведь в интересах агентства, чтобы клиент как можно скорее купил квартиру.

Конечно, путь на любой рынок, в том числе и на рынок недвижимости, одними законами закрыть невозможно. Но если, принимая решение, вы обратитесь к экспертам – а на рынке недвижимости это риэлтеры, – то риск потери денег и недвижимости сведется практически к нулю.

– Спасибо за беседу.

Беседовала Юлия Крдава